«Каждый за себя»

Преимущества непосредственного способа управления МКД

Сегодня абсолютное большинство многоквартирных домов по всей стране находятся в управлении управляющей организации или товарищества собственников недвижимости. Однако есть и такие дома, а их большинство в дачном поселке Чернолучинский, в которых собственники управляют его общим имуществом самостоятельно, напрямую взаимодействуя с поставщиками коммунальных услуг. Этот способ управления МКД называется «непосредственный». О том, чем живет дом, выбравший непосредственный способ управления, мы беседуем с представителем собственников дома №1 улицы Пионерская Валерием Григорьевичем Мальцевым.

– Валерий Григорьевич, почему на сегодняшний день форма непосредственного управления многоквартирным домом не так распространена, как, скажем, товарищество собственников недвижимости (ТСН)?

– На это есть масса объективных причин, одна из них – недостаток информации. Мы много знаем об управляющих организациях и ТСН, главным образом, благодаря средствам массовой информации. Но вот о непосредственном способе управления домом общедоступной информации крайне мало. Хотя, по моему мнению, эта форма взаимодействия собственника с исполнителями жилищных и коммунальных услуг имеет ряд существенных преимуществ, главное из которых – индивидуальная ответственность собственника перед ресурсоснабжающими предприятиями: Энергосбытовой, Тепловой компанией, Ростелекомом и другими. Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется хорошо там, где существует высокая сознательность собственников недвижимости, выражающаяся в ежемесячной оплате коммунальных услуг, забота о состоянии общего имущества многоквартирного дома, поддержании его в хорошем состоянии. С мая 2015 года наш 16-и квартирный дом выбрал непосредственный способ управления, скажу даже больше, что нам просто не оставили выбора, когда ООО «ЖКХ Чернолучинское» официально нас уведомило, что уходит с рынка оказания коммунальных услуг. Создавать товарищество собственников недвижимости мы не стали, так как необходимо будет содержать целый штат – вот и остался один способ управления домом – «непосредственный». На общем собрании собственников выбрали совет дома, состоящий из председателя, казначея и старших по подъездам. Конечно, вся нагрузка приходится на этот избранный актив.

– Валерий Григорьевич, а как у вас с неплательщиками коммунальных услуг?

– Если дом находится в ведении ТСН или УК, то именно они по закону являются исполнителями коммунальных услуг и имеют обязательства перед ресурсоснабжающими организациями по оплате коммунальных услуг. Скажем, энергосбытовая компания предоставила ТСН услугу. При возникновении неплатежей собственников дома эта компания по суду взыскивает с управляющей организации или товарищества собственников недвижимости как с исполнителя, а не с того, кто эти услуги задолжал в действительности. И деньги эти списываются, заметьте, со счета УК или ТСН, на котором хранятся средства собственников, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта дома! При непосредственном способе управления, когда на доме нет ни управляющей компании, ни ТСН, коллективной ответственности за неплатежи нет, так как исполнителем коммунальных услуг становится сама ресурсоснабжающая организация. То есть потребитель получает свет и тепло напрямую от поставщика. И если кто-то не платит за оказанные коммунальные услуги, то ресурсоснабжающая организация разбирается с каждым должником отдельно, не впутывая в эти отношения соседей недобросовестного плательщика. Удалось ресурсникам истребовать погашение задолженности с потребителя – хорошо, нет – это их убытки, бремя которых ни на кого другого не распространяется.

– Валерий Григорьевич, судя по вашим словам, непосредственный способ управления МКД для наших собственников наиболее выигрышный?

– На сегодняшний день, когда долги населения перед поставщиками коммунальных услуг по России исчисляются сотнями миллионов рублей, эта форма управления многоквартирным домом может в буквальном смысле спасти его. Вместо того чтобы возместить РСО задолженность в сотни тысяч рублей, люди потратят их по прямому назначению, что, кстати, мы и сделали за прошедшие годы, а именно, только за счет статьи на содержание общего имущества дома именно наш дом:

– в 2016 году при взаимодействии с администрацией поселения благоустроили придомовую территорию, приняв участие в программе «Формирование комфортной городской среды»;

– в 2017 году перешли на поквартирное индивидуальное газовое отопление, снизив тем самым расходы жителей дома на отопление в разы (как известно, это наиболее затратная часть коммунальных услуг);

– в 2018 году заменили подводящую трубу водопровода холодного водоснабжения к нашему многоквартирному дому,

– наиболее затратным, но и более результативным, стал нынешний 2019 год. По программе Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов в нашем доме заменено общедомовое электрооборудование с установкой нового шкафа вводно-распределительного устройства и энергосберегающих светильников. За счет собранных денег на общедомовые нужды заменили основную трубу холодного водоснабжения дома. Осуществили технологическое присоединение нашего многоквартирного дома к линиям филиала ПАО «МРСК Сибири» – «Омскэнерго».

Спрашивается, какая из управляющих компаний могла бы сделать столько для нашего дома? Отвечаю – никакая. А здесь собственники недвижимости дома решали сами что, за счет чего и как ремонтировать. Кроме этого, у нас довольно большая дворовая территория, граничащая с соседними многоквартирными домами, которую необходимо содержать в надлежащем порядке. Два раза в год совместно с жителями других соседних домов мы организуем субботники по вырезке дикорастущих кустарников, уборке листвы и т.д. Кстати, мы благодарны администрации Чернолучинского городского поселения, которая при очистке дорог дворовых проездов помогает нам в уборке снега нашей дворовой территории. И мы не раз уже убеждались в том, что как мы, собственники относимся к нашему общедомовому имуществу, такая поддержка нам идет со стороны администрации поселения.

– Валерий Григорьевич, какие действия необходимо предпринять собственникам, чтобы перейти на непосредственный способ управления?

– В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений имеют право переизбирать способ управления общим имуществом своего многоквартирного дома ежегодно путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников. Если большинство собственников проголосовали за непосредственное управление МКД, то о смене формы управления сообщается всем поставщикам коммунальных ресурсов. Повторюсь, в случае изменения формы управления домом на непосредственную, ресурсники не имеют право отказать собственникам в поставке коммунальных услуг, законом это запрещено. Потребителям достаточно известить сбытовые компании о своем решении и не более того. Далее продолжает действовать публичный договор.

– У каждого способа управления домом есть минусы, и данная форма не исключение, не так ли?

– Довольно ощутимым недостатком этого способа управления является невозможность принимать участие в федеральных программах, это доступно только тем МКД, на которых образовано ТСН или его управлением занимается управляющая компания. Но никто не мешает жильцам переизбрать в следующем году способ управления. В этом их закон никого не ограничивает. Для нерадивых собственников огромным минусом может стать появление индивидуальной ответственности и возникновения ряда обязательств перед другими участниками взаимодействия: РСО и УК. Если сегодня кто-то может спрятаться за спинами добросовестных соседей, то при выборе непосредственной формы управления отсидеться не удастся. За все нужно платить.

– Какие бы вы рекомендации дали собственникам многоквартирного дома?

– Для того, чтобы работа была простой и эффективной, председателем совета дома должен быть грамотный собственник, который не будет стесняться учиться и постигать азы жилищного законодательства. Членами совета многоквартирного дома и его председателем должны быть собственники этого дома. Не наниматели, арендаторы, родственники и доверенные лица, а только собственники МКД. Совет дома избирается большинством голосов на общем собрании собственников. Если это условие не было выполнено, то решение общего собрания собственников будет считаться недействительным. Для результативной работы совета дома пусть в его состав войдут представители всех подъездов или этажей. Совет многоквартирного дома по закону избирается на два года, если собственниками не принято иное решение. Вполне возможно, вы захотите обновлять состав совета ежегодно, это должно быть документально зафиксировано в протоколе общего собрания. Если действующий совет дома, по мнению большинства собственников, не справляется со своими обязанностями, его можно досрочно переизбрать, созвав внеочередное общее собрание собственников жилья.

Интервью записал Сергей Николаев

Метки: ЖКХ